82.Особенности прекращения вещных прав на земельные участки.

ГК РФ применительно к земельным участкам дает специальное регулирование следующим способам прекращения права собственности:

(1)обращение взыскания на участок по обязательствам собственника. Такое обращение допускается только на основании решения суда (см. ст.278);

(2)изъятие земельного участка для государственных и муниципальных нужд путем выкупа(см. ст.279-283). Следует учитывать, что по соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен изымаемого участка другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену (но требовать предоставления другого участка собственник изымаемого  участка не может!).

При изъятии земельного участка путем его выкупа действуют следующие правила:

а) о порядке (процедуре) изъятия:

¨выкуп осуществляется соответствующим публичным образованием;

¨размер выкупной цены (платы за изымаемый земельный участок), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником;

¨ при определении выкупной цены в нее включаются:

во-первых, рыночная стоимость участка и находящегося на нем недвижимого имущества;

во-вторых, все убытки в полном объеме, причиненные собственнику изъятием (в частности, убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду);

¨ соответствующий властный орган может предъявить в суд иск о выкупе участка, если:

— собственник не согласен с решением об изъятии либо

— с ним не достигнуто соглашение об условиях выкупа.

Иск может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику уведомления об изъятии;

в) о правах собственника земельного участка до его изъятия:

¨ собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться участком по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Данное положение относится к периоду с момента государственной регистрации решения об изъятии до достижения соглашения о выкупе (или принятия судом решения о выкупе); 

¨ однако, собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на участке в указанный период (см. ст.280 ГК);

(3)изъятие земельного участка ввиду его ненадлежащего использования путем продажи:

а) основания такого изъятия:

Öучасток предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение 3 (трех) лет, если более длительный срок не установлен законом (ст.284 ГК);

Ö использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством (ст.285 ГК);

б) порядок изъятия:

Öсобственник должен быть заблаговременно предупрежден о допущенных нарушениях. Порядок такого предупреждения определяется земельным законодательством (см. ст.54 Земельного кодекса РФ);

Öрешение об изъятии принимает уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления;

Öпри письменном уведомлении собственником о своем согласии исполнить решение об изъятии участок продается с публичных торгов; в противном случае соответствующий орган может предъявить требование о продаже участка в суд (см. ст.286 ГК).

В ГК РФ «забыли» указать о том, что денежные средства, вырученные от продажи, выплачиваются собственнику. В Проекте ГК данный пробел устраняется (предусматривается, что данные средства, за вычетом расходов на проведение торгов, выплачиваются собственнику).

83. Понятие, содержание, основания возникновения и прекращения права собственности на жилое помещение. Жилое помещение: понятие, виды, назначение.

Вещные права на жилые помещения регламентируются, во-первых, гражданским законодательством (гл.18 ГК) и, во-вторых, жилищным законодательством (раздел 2 жилищного кодекса). Жилое помещение — это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Термин «жилое помещение» является родовым, законодательство выделяет следующие виды: жилой дом, часть жилого дома, квартира или часть квартиры, а также комната (ст.16 ЖК).

Совокупность всех жилых помещений на территории РФ составляет жилищный фонд. Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения жилым помещением в соответствии с его назначением, которое является строго целевым. Жилое помещение предназначено для проживания граждан. Законодатель определяет следующие пределы использования жилых помещений: в них не допускается размещение промышленных производств (ч.3 ст.17 ЖК), предприятий, учреждений и организаций (допускается только после перевода в нежилое), вместе с тем допустимым является использование помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами (ч.2 ст.17 ЖК)

Специальными случаями приобретения права собственности на жилое помещение в частности являются:

1.Приватизация жилых помещений. Ее регулирование см. Закон РФ 04.07.1991 «О приватизации жилищного фонда в РФ». При такой приватизации в изъятие из общего правила действует принцип бесплатности (1 марта 2015 — крайний срок).

2.Договор участия в долевом строительстве. Отношения из данного договора регулируются ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...».

Имеются и специальные основания прекращения права собственности на жилое помещение. В частности, при бесхозяйственном содержании жилого помещения по иску органа местного самоуправления, помещение продается с публичных торгов на основании решения суда (см. ст.293 ГК)

84. Особенности права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме. Правовое положение члена семьи собственника жилого помещения.

Собственнику жилого помещения в МКД наряду с принадлежащим ему помещением также принадлежит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество МКД (ст.289 ГК РФ).

В состав общего имущества МКД входят: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п.1 ст.290 ГК РФ). Жилищный кодекс РФ (далее – ЖК РФ) существенно расширяет состав общего имущества по сравнению с ГК РФ, также относя к нему, в частности, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства (ст.36 ЖК).

Итак, структурно МКД состоит из двух частей:

1) жилых и нежилых помещений, находящихся в раздельной собственности собственников помещений;

2) общего имущества в МКД, находящегося на праве общей долевой собственности собственникам жилых и нежилых помещений. 

Доля каждого собственника помещения в праве собственности на общее имущество МКД пропорциональна размеру общей площади принадлежащего собственнику помещения  (ч.1 ст.37 ЖК РФ).

Доля в праве собственности на общее имущество МКД (далее — доля в праве) следует судьбе права собственности на помещение (ч.2 ст.37 ЖК РФ), поэтому:

а) приобретение данной доли в праве носит зависимый и автоматический характер: при приобретении в собственность помещения в МКД к приобретателю переходит и доля в праве;

б) собственник помещения не может:

¨ осуществлять выдел в натуре своей доли в праве;

¨ отчуждать свою долю в праве, а также совершать иные действия, влекущие за собой ее передачу отдельно от права собственности на помещение (п.2 ст.290 ГК РФ, ч.4 ст.37 ЖК РФ). Тем самым, доля лишена самостоятельной оборотоспособности. 

МКД подлежит управлению. Основным органом управления является общее собрание собственников помещений в МКД (причем это неправосубъектное образование!). Компетенция данного собрания включает различные вопросы организационного и имущественного характера, в частности, вопросы о реконструкции МКД, о капитальном и текущем ремонте общего имущества в МКД, о пользовании общим имуществом (в том числе заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), о выборе способа управления МКД. Жилищное законодательство (см ст.161 ЖК РФ) исчерпывающе предусматривает три альтернативных способа управления МКД:

1) непосредственное управление собственниками помещений (данный способ востребован, когда в доме имеется небольшое количество собственников);

2) управление товариществом собственников жилья (далее – ТСЖ)либо специализированным потребительским кооперативом.

ТСЖ (объединение собственников помещений) – это самостоятельная организационно-правовая форма некоммерческих организаций (см. ст.135 ЖК РФ). Правовое положение ТСЖ определяется разд.VI ЖК РФ.

Специализированными потребительскими кооперативами являются жилищные и жилищно-строительные кооперативы, правовое положение которых определяется разд.V ЖК РФ.

Управление данным (т.е. вторым) способом может осуществляться ТСЖ (кооперативом) непосредственно либо с привлечением сторонних организаций, в том числе управляющей организации с заключением между ТСЖ (кооперативом) и этой организацией договора управления МКД; 

3) управление управляющей организацией, при этом МКД может управляться только одной организацией (ч.9 ст.162 ЖК). С управляющей организацией заключается договор управления, но уже непосредственно собственниками помещений.  

Выбор способа управления МКД должен осуществляться на общем собрании собственников помещений, причем:

® принятие соответствующего решения является обязанностью, а не правом собственников; 

® способ может быть выбран или изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений;  

® решение о выборе способа является обязательным для всех собственников помещений (ст.161 ЖК РФ).

Наряду с собственником, в жилом помещении могут проживать и иные граждане, прежде всего, члены его семьи и бывшие члены его семьи.

Членами семьи собственника, в силу ч.1 ст.31 ЖК РФ:

1) являются: его супруг, дети и родители ®при условии совместного проживания с собственником;

2) могут быть признаны:

а) другие родственники (независимо от степени родства!) и нетрудоспособные иждивенцы, причем как самого собственника, так и членов его семьи,

б) в исключительных случаях иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака), ®

при условии их вселения собственником в качестве членов своей семьи (т.е. собственник, производя вселение, рассматривал данных лиц именно как членов семьи, а не в качестве, к примеру, временных жильцов).

Члены семьи имеют право пользования помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (п.1 ст.292 ГК РФ). В соответствии с ч.2 ст.31 ЖК РФ они имеют право пользования помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением.

Следует заметить, что законодательство не наделяет членов семьи правом на вселение других лиц; тем не менее, суды, в порядке аналогии закона (см. ст.679 ГК РФ и ч.1 ст.70 ЖК РФ), с целью обеспечения прав несовершеннолетних детей допускают признание за членами семьи права на вселение своих несовершеннолетних детей в жилое помещение (п.12 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 г. № 14).

В Проекте ГК право пользования членов семьи трактуется как особое вещное право — право личного пользовладения (узуфрукт).

Согласно ЖК РФ дееспособные и ограниченно дееспособные члены несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования, если иное не установлено соглашением (ч.3 ст.31). В ГК РФ, однако, это же правило сформулировано императивно (п.1 ст.292).

Право пользования члена семьи, в частности, прекращается:

1) при переходе права собственности на жилой дом (квартиру), если иное не установлено законом (п.2 ст.292 ГК РФ).

Важно учитывать, что в силу п.4 ст.292 ГК РФ отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, требует согласия органа опеки и попечительства. Приведенные предписания следует применять с учетом правовой позиции Конституционного Суда РФ, который признал положения п.4 ст.292 ГК РФ в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы: 

®не противоречащим Конституции РФ -  в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование направлено на обеспечение гарантий прав несовершеннолетних;

®неконституционным — в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, при том, однако, что такая сделка — вопреки установленным законом обязанностям родителей — нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего (постановление Конституционного Суда РФ от 08 июня 2010 г. № 13-П);   

2) при прекращении семейных отношений с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи(ч.4 ст.31 ЖК РФ).

Прекращение семейных отношений:

а) между супругами – связано с расторжением брака и признанием брака недействительным;

б) между собственником и иными лицами – об этом могут свидетельствовать отказ от ведения общего хозяйства, отсутствие общего бюджета, общих предметов быта, неоказание взаимной поддержки и т.п., а также выезд в другое место жительства. Однако:

® данные обстоятельства должны оцениваться в совокупности с другими доказательствами, представленными сторонами;

® отсутствие ведения общего хозяйства (прекращение ведения) само по себе не может свидетельствовать о прекращении семейных отношений (п.13 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 г. № 14).

Стоит учитывать, что прекращение семейных отношений между родителями несовершеннолетнего ребенка, проживающего в жилом помещении, находящемся в собственности одного из родителей, не влечет за собой утрату ребенком права пользования. Сохраняет право пользования и ребенок, в отношении которого родители (один из них) лишены родительских прав (п.п.13, 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02 июля 2009 г. № 14).

В целях защиты интересов бывших членов семьи  законодатель определяет, что:

1) на основании решения суда право пользования за бывшим членом может быть сохранено на определенный срок при определенных обстоятельствах;

2) суд также вправе обязать собственника обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства (см. ч.4 ст.31 ЖК РФ). Круг алиментообязанных лиц, основания возникновения алиментных обязательств определяются Семейным кодексом РФ.

85. Правовая охрана отношений собственности. Система гражданско-правовых способов (средств) защиты вещных прав. Защита прав владельца, не являющегося собственником.

В литературе принято разграничивать понятия охраны и защиты права собственности, первое понятие шире второго, поскольку о защите говорят применительно к нарушенному праву. В зависимости от характера посягательства на права собственника и содержания предоставляемой защиты, способы защиты вещных прав обычно подразделяют на:

1.Вещно-правовые, для которых характерно: имеет место непосредственное нарушение вещного права, в момент осуществления притязания вещное правоотношение сохраняется, притязание направлено на защиту вещного права в целом или во всяком случае отдельных его правомочий. Виды вещно-правовых исков:

   — виндикационный;

   — негаторный;

   — иск о признании права собственности — см. п.52,57 постановлений пленумов 10/22;

   — иск об освобождении имущества от ареста (об исключении имущества из описи) — см. п.51 постановлений Пленумов 10/22.

2.Обязательственно-правовые, для которых характерно то, что при осуществлении притязания истец находится с ответчиком в относительном правоотношении. Конкуренция вещно- и обязательственно-правовых исков при наличии между спорящими сторонами договорных или внедоговорных обязательственных правоотношений исключается см. п.34 постановлений пленумов 10/22.

3.Иные способы защиты, например, средства, направленные на защиту интересов собственника при прекращении права собственности (см. ст.306 ГК).